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Albanien:
Investieren an der Adria
Bis vor wenigen Jahren war Albanien das Armenhaus Europas. Doch mildes Klima und geringe Hürden beim Eigentumserwerb locken Investoren. Noch sind die Preise niedrig. Wer jetzt kauft, kann sich preiswert den Traum vom Haus am Meer erfüllen
Noch gehören Stromausfälle zum Alltag. Die Straßen haben riesige Löcher, und nachts über Land zu fahren wird nicht empfohlen. Schattenwirtschaft und Kriminalität werden oft mit dem Namen Albanien verbunden. Dennoch: In wenigen Jahren wird das alles vorbei sein - und Investitionen in Häuser und Wohnungen können sich dann auszahlen. Denn derzeit sind nirgendwo an den europäischen Küsten des Mittelmeeres Apartments preiswerter zu bekommen als in dem ehemals stalinistischen Schattenreich. Nervenstarke Anleger investieren bereits, denn in dem kleinen Land kann es eigentlich nur aufwärts gehen.
Es spricht nichts dagegen, dass der Immobilienmarkt im Adria-Anrainer Albanien, und zwar insbesondere an dessen 362 Kilometer langer, nahezu unberührter Küste, eine ähnliche Dynamik entwickeln wird wie der in Kroatien, wo sich die Preise in den vergangenen Jahren vervielfachten. "Natürlich behauptet niemand, dass die Quadratmeterpreise für Apartments mit Meerblick in Albanien schon in wenigen Jahren 4000 Euro erreichen werden", sagt Richard Bannister, Direktor der Albania Estate - ein Preisniveau, das für kroatische Toplagen, etwa um Dubrovnik, inzwischen marktüblich sei. "Dafür sind die Einstiegspreise heute in Albanien aber auch deutlich niedriger als damals in Kroatien."
Nur 670 Euro pro Quadratmeter soll etwa ein "Bella Vista"-Apartment in Vlora kosten, einer mittelgroßen Hafenstadt im Südwesten des Landes. Der Rohbau der kleinen, hundert Meter vom Strand entfernten Anlage steht bereits.
"Im Gegensatz zu seiner Reputation ist dies ein relativ sicheres Land. Man kann beispielsweise auch während der Nacht durch Tirana spazieren, ohne sich unsicher fühlen zu müssen", sagt Sokol Nako, ehemaliger albanischer Justizminister. Nako muss es wissen, denn er leitet in der Hauptstadt das Büro der österreichischen Rechtsanwaltskanzlei Wolf Theiss, und die habe, so der Ex-Minister weiter, selbst bisher keine Erfahrungen bezüglich Kriminalität gemacht.
"Tatsächlich scheinen sich die Hochnebel aus Korruption, Kriminalität und latentem Chaos, die jahrzehntelang über dem gebirgigen Balkanstaat zwischen Montenegro und Griechenland hingen, allmählich aufzulösen. In einer ehemaligen Ferienvilla von Enver Hoxha, jenem stalinistischen Diktator, der das Land vierzig Jahre lang mit eiserner Faust regierte, arbeitet inzwischen das Internationale Anti-Schleuser-Zentrum und Premierminister Sali Berishas konservative Demokratische Partei (DP) verspricht für die Zukunft sogar eine "Regierung der sauberen Hände" - vermutlich schon deshalb, um damit rund 300 Millionen Euro empfangen zu können, die die EU bis 2010 ins Land pumpen will - und zwar vor allem in die Infrastruktur.
Bislang müssen die ländlichen Gebiete Albaniens bis zu zehn Stunden am Tag ohne Strom auskommen, in der Hauptstadt sind es um die vier Stunden. Mittelfristig soll sich die prekäre Energiesituation in der Region jedoch verbessern. In der Stadt Vlora entsteht beispielsweise ein Thermokraftwerk, und die Inbetriebnahme einer neuen Stromleitung von Podgorica nach Tirana soll sogar schon in zwei Jahren erfolgen.
Der Privatanleger nutzt auf der Suche nach seinem Immobilienschnäppchen in der Republika e Shqipërisë, wie die knapp 29 000 Quadratkilometer große Balkanrepublik auf albanisch heißt, am besten einen Geländewagen - besonders bei Fahrten über Land und auf kleineren Straßen, wo man ganzjährig mit blitzartigen Überflutungen und unmarkierten, großen Schlaglöchern rechnen muss. Gleichwohl ist die Infrastruktur zumindest in Teilen bereits deutlich verbessert worden. Ein Beleg dafür ist der Ausbau des Tirana International Airport in Rinas. So wird der Flughafen bis zum Jahr 2025 von einem internationalen Konsortium betrieben - unter Führung der Essener Hochtief Airport, die mit 47 Prozent auch Hauptaktionär der Gesellschaft ist.
Insbesondere unter der Jugend ist eine regelrechte Aufbruchstimmung zu spüren. Anders als noch vor wenigen Jahren wollen sie das Land - mit einem Pro-Kopf-Einkommen von umgerechnet 170 Euro monatlich eines der ärmsten Länder Europas - nicht mehr unbedingt verlassen, sondern die Lebensverhältnisse vor Ort verbessern helfen. Das scheint zu funktionieren. Immerhin wächst das Bruttoinlandsprodukt seit Jahren stabil mit bis zu sechs Prozent, auch wenn der Abstand zu wesentlich weiter entwickelten Ländern der Balkanhalbinsel noch gewaltig ist.
So erwirtschaftet etwa Kroatien mit 4,4 Millionen Einwohnern etwa ein Bruttoinlandsprodukt von umgerechnet rund 32,2 Milliarden Euro, Albanien gerade mal geschätzte 7,5 Milliarden Euro, wovon laut albanischem Statistikinstitut in den vergangenen Jahren mehr als 30 Prozent aus der Schattenwirtschaft stammte, zu der auch illegale Aktivitäten zählen.
Experten bewerten das strukturelle Marktrisiko in Albanien unterschiedlich. Dr. Thomas Beyerle von der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds etwa würde das Land bisher nicht als Immobilieninvestitionsstandort bezeichnen. Zwar gebe es erste Erkundungsbesuche von Projektentwicklern, die sich potenzielle Baugrundstücke sichern wollten, aber ein "entwickelter Immobilienmarkt, der gewissen Mindeststandards entsprechen würde" existiere noch nicht. "Außerdem haben Projektentwickler der ersten Welle natürlich ein anderes Risikoprofil, da diese meist bauen und dann verkaufen, während wir eher Halter der Objekte sind", sagt der DEGI-Analyst.
In ihrer Studie "Global Values" präsentiert die DEGI Markteintrittsmodelle für fünfzig Länder - nach Kriterien wie Rechtssicherheit, Schutz des Eigentums und Korruption. Spitzenreiter ist das sehr sichere Dänemark mit knapp 72 Punkten, Kroatien dagegen rangiert mit nur 33 Punkten unter "risikoreich", Albanien kommt in der Analyse noch gar nicht vor. Aber wenn, dann würde Beyerle das Land - hypothetisch - bei etwa 25 Punkten sehen, vergleichbar mit Usbekistan, Turkmenistan und Weißrussland.
Der Schweizer Marin Le Corre sieht das - vermutlich berufsbedingt, er ist Makler in Tirana - ganz anders. Seine Firma Balkimo Ltd. habe allein in den vergangenen paar Monaten Immobilienobjekte an mehr als hundert britische, irische, deutsche, baltische, italienische, griechische Privatanleger vermittelt, von denen die meisten bereits Kauferfahrung in Ländern wie Ungarn oder Bulgarien hatten und jetzt auf künftige Veräußerungsgewinne in Albanien spekulierten.
Passende Objekte hat der frühere Vizepräsident von Merrill Lynch auch zur Hand: Seine "Soleal"-Apartments in Orikum in der Nähe von Vlora - an der albanischen Riviera, "einer Gegend", so der Verkaufsprospekt, "wo dramatische Wertsteigerungen zu erwarten sind." Ab 27 000 Euro ist man dabei, sogar eine 60-Prozent-Finanzierung könne vermittelt werden, Ende 2008 sollen über hundert Apartments fertiggestellt sein.
Die Quadratmeterpreise liegen dort bei rund 600 Euro, wobei allerdings - und das ist nicht nur in Albanien, sondern auch in anderen Ländern Südosteuropas üblich - der Kalkulation eine großzügig bemessene "Bruttowohnfläche" zugrunde liegt, wonach nicht nur Terrassen und Balkone, sondern auch Flächen des Gemeinschaftseigentums zu hundert Prozent angerechnet werden.
Ein "Bella Vista"-Apartment, angeboten zum Preis von rund 49 000 Euro mit einer angegeben Gesamtfläche von 73 Quadratmetern, wovon 52,4 auf Flächen innerhalb der Wohnung, 6,4 auf Gemeinschaftsflächen und 14,2 auf Balkon oder Terrasse entfallen, kostet auf den ersten Blick tatsächlich etwa 670 Euro pro Quadratmeter. Legt man jedoch die deutschen Kriterien zur Wohnflächenberechnung zugrunde, beträgt die tatsächliche Wohnfläche nur 59,5 Quadratmeter und der tatsächliche Kaufpreis steigt auf 825 Euro pro Quadratmeter.
Die beiden Apartmentanlagen in und bei Vlora bieten aber den Vorteil, dass sie per Auto relativ schnell zu erreichen sind. Etwa neunzig Minuten dauert die Fahrt vom Tirana International Airport.
Wer jedoch von nördlich der Alpen kommend in den äußersten Süden des Landes vordringen will, etwa nach Saranda, einem Badeort am Ionischen Meer, nimmt besser den Umweg über die griechische Insel Korfu, die der albanischen Südküste unmittelbar vorgelagert ist. Dreißig Minuten benötigt die täglich verkehrende Fähre für die Überfahrt, die sich lohnen könnte, denn "nirgendwo sonst in Europa", schwärmt Richard Bannister, bekomme man "für 850 Euro pro Quadratmeter eine unverbaubare Aussicht in einer klimatisch und kulturell derart reizvollen Lage".
Investieren an der Adria
Bis vor wenigen Jahren war Albanien das Armenhaus Europas. Doch mildes Klima und geringe Hürden beim Eigentumserwerb locken Investoren. Noch sind die Preise niedrig. Wer jetzt kauft, kann sich preiswert den Traum vom Haus am Meer erfüllen
Noch gehören Stromausfälle zum Alltag. Die Straßen haben riesige Löcher, und nachts über Land zu fahren wird nicht empfohlen. Schattenwirtschaft und Kriminalität werden oft mit dem Namen Albanien verbunden. Dennoch: In wenigen Jahren wird das alles vorbei sein - und Investitionen in Häuser und Wohnungen können sich dann auszahlen. Denn derzeit sind nirgendwo an den europäischen Küsten des Mittelmeeres Apartments preiswerter zu bekommen als in dem ehemals stalinistischen Schattenreich. Nervenstarke Anleger investieren bereits, denn in dem kleinen Land kann es eigentlich nur aufwärts gehen.
Es spricht nichts dagegen, dass der Immobilienmarkt im Adria-Anrainer Albanien, und zwar insbesondere an dessen 362 Kilometer langer, nahezu unberührter Küste, eine ähnliche Dynamik entwickeln wird wie der in Kroatien, wo sich die Preise in den vergangenen Jahren vervielfachten. "Natürlich behauptet niemand, dass die Quadratmeterpreise für Apartments mit Meerblick in Albanien schon in wenigen Jahren 4000 Euro erreichen werden", sagt Richard Bannister, Direktor der Albania Estate - ein Preisniveau, das für kroatische Toplagen, etwa um Dubrovnik, inzwischen marktüblich sei. "Dafür sind die Einstiegspreise heute in Albanien aber auch deutlich niedriger als damals in Kroatien."
Nur 670 Euro pro Quadratmeter soll etwa ein "Bella Vista"-Apartment in Vlora kosten, einer mittelgroßen Hafenstadt im Südwesten des Landes. Der Rohbau der kleinen, hundert Meter vom Strand entfernten Anlage steht bereits.
"Im Gegensatz zu seiner Reputation ist dies ein relativ sicheres Land. Man kann beispielsweise auch während der Nacht durch Tirana spazieren, ohne sich unsicher fühlen zu müssen", sagt Sokol Nako, ehemaliger albanischer Justizminister. Nako muss es wissen, denn er leitet in der Hauptstadt das Büro der österreichischen Rechtsanwaltskanzlei Wolf Theiss, und die habe, so der Ex-Minister weiter, selbst bisher keine Erfahrungen bezüglich Kriminalität gemacht.
"Tatsächlich scheinen sich die Hochnebel aus Korruption, Kriminalität und latentem Chaos, die jahrzehntelang über dem gebirgigen Balkanstaat zwischen Montenegro und Griechenland hingen, allmählich aufzulösen. In einer ehemaligen Ferienvilla von Enver Hoxha, jenem stalinistischen Diktator, der das Land vierzig Jahre lang mit eiserner Faust regierte, arbeitet inzwischen das Internationale Anti-Schleuser-Zentrum und Premierminister Sali Berishas konservative Demokratische Partei (DP) verspricht für die Zukunft sogar eine "Regierung der sauberen Hände" - vermutlich schon deshalb, um damit rund 300 Millionen Euro empfangen zu können, die die EU bis 2010 ins Land pumpen will - und zwar vor allem in die Infrastruktur.
Bislang müssen die ländlichen Gebiete Albaniens bis zu zehn Stunden am Tag ohne Strom auskommen, in der Hauptstadt sind es um die vier Stunden. Mittelfristig soll sich die prekäre Energiesituation in der Region jedoch verbessern. In der Stadt Vlora entsteht beispielsweise ein Thermokraftwerk, und die Inbetriebnahme einer neuen Stromleitung von Podgorica nach Tirana soll sogar schon in zwei Jahren erfolgen.
Der Privatanleger nutzt auf der Suche nach seinem Immobilienschnäppchen in der Republika e Shqipërisë, wie die knapp 29 000 Quadratkilometer große Balkanrepublik auf albanisch heißt, am besten einen Geländewagen - besonders bei Fahrten über Land und auf kleineren Straßen, wo man ganzjährig mit blitzartigen Überflutungen und unmarkierten, großen Schlaglöchern rechnen muss. Gleichwohl ist die Infrastruktur zumindest in Teilen bereits deutlich verbessert worden. Ein Beleg dafür ist der Ausbau des Tirana International Airport in Rinas. So wird der Flughafen bis zum Jahr 2025 von einem internationalen Konsortium betrieben - unter Führung der Essener Hochtief Airport, die mit 47 Prozent auch Hauptaktionär der Gesellschaft ist.
Insbesondere unter der Jugend ist eine regelrechte Aufbruchstimmung zu spüren. Anders als noch vor wenigen Jahren wollen sie das Land - mit einem Pro-Kopf-Einkommen von umgerechnet 170 Euro monatlich eines der ärmsten Länder Europas - nicht mehr unbedingt verlassen, sondern die Lebensverhältnisse vor Ort verbessern helfen. Das scheint zu funktionieren. Immerhin wächst das Bruttoinlandsprodukt seit Jahren stabil mit bis zu sechs Prozent, auch wenn der Abstand zu wesentlich weiter entwickelten Ländern der Balkanhalbinsel noch gewaltig ist.
So erwirtschaftet etwa Kroatien mit 4,4 Millionen Einwohnern etwa ein Bruttoinlandsprodukt von umgerechnet rund 32,2 Milliarden Euro, Albanien gerade mal geschätzte 7,5 Milliarden Euro, wovon laut albanischem Statistikinstitut in den vergangenen Jahren mehr als 30 Prozent aus der Schattenwirtschaft stammte, zu der auch illegale Aktivitäten zählen.
Experten bewerten das strukturelle Marktrisiko in Albanien unterschiedlich. Dr. Thomas Beyerle von der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds etwa würde das Land bisher nicht als Immobilieninvestitionsstandort bezeichnen. Zwar gebe es erste Erkundungsbesuche von Projektentwicklern, die sich potenzielle Baugrundstücke sichern wollten, aber ein "entwickelter Immobilienmarkt, der gewissen Mindeststandards entsprechen würde" existiere noch nicht. "Außerdem haben Projektentwickler der ersten Welle natürlich ein anderes Risikoprofil, da diese meist bauen und dann verkaufen, während wir eher Halter der Objekte sind", sagt der DEGI-Analyst.
In ihrer Studie "Global Values" präsentiert die DEGI Markteintrittsmodelle für fünfzig Länder - nach Kriterien wie Rechtssicherheit, Schutz des Eigentums und Korruption. Spitzenreiter ist das sehr sichere Dänemark mit knapp 72 Punkten, Kroatien dagegen rangiert mit nur 33 Punkten unter "risikoreich", Albanien kommt in der Analyse noch gar nicht vor. Aber wenn, dann würde Beyerle das Land - hypothetisch - bei etwa 25 Punkten sehen, vergleichbar mit Usbekistan, Turkmenistan und Weißrussland.
Der Schweizer Marin Le Corre sieht das - vermutlich berufsbedingt, er ist Makler in Tirana - ganz anders. Seine Firma Balkimo Ltd. habe allein in den vergangenen paar Monaten Immobilienobjekte an mehr als hundert britische, irische, deutsche, baltische, italienische, griechische Privatanleger vermittelt, von denen die meisten bereits Kauferfahrung in Ländern wie Ungarn oder Bulgarien hatten und jetzt auf künftige Veräußerungsgewinne in Albanien spekulierten.
Passende Objekte hat der frühere Vizepräsident von Merrill Lynch auch zur Hand: Seine "Soleal"-Apartments in Orikum in der Nähe von Vlora - an der albanischen Riviera, "einer Gegend", so der Verkaufsprospekt, "wo dramatische Wertsteigerungen zu erwarten sind." Ab 27 000 Euro ist man dabei, sogar eine 60-Prozent-Finanzierung könne vermittelt werden, Ende 2008 sollen über hundert Apartments fertiggestellt sein.
Die Quadratmeterpreise liegen dort bei rund 600 Euro, wobei allerdings - und das ist nicht nur in Albanien, sondern auch in anderen Ländern Südosteuropas üblich - der Kalkulation eine großzügig bemessene "Bruttowohnfläche" zugrunde liegt, wonach nicht nur Terrassen und Balkone, sondern auch Flächen des Gemeinschaftseigentums zu hundert Prozent angerechnet werden.
Ein "Bella Vista"-Apartment, angeboten zum Preis von rund 49 000 Euro mit einer angegeben Gesamtfläche von 73 Quadratmetern, wovon 52,4 auf Flächen innerhalb der Wohnung, 6,4 auf Gemeinschaftsflächen und 14,2 auf Balkon oder Terrasse entfallen, kostet auf den ersten Blick tatsächlich etwa 670 Euro pro Quadratmeter. Legt man jedoch die deutschen Kriterien zur Wohnflächenberechnung zugrunde, beträgt die tatsächliche Wohnfläche nur 59,5 Quadratmeter und der tatsächliche Kaufpreis steigt auf 825 Euro pro Quadratmeter.
Die beiden Apartmentanlagen in und bei Vlora bieten aber den Vorteil, dass sie per Auto relativ schnell zu erreichen sind. Etwa neunzig Minuten dauert die Fahrt vom Tirana International Airport.
Wer jedoch von nördlich der Alpen kommend in den äußersten Süden des Landes vordringen will, etwa nach Saranda, einem Badeort am Ionischen Meer, nimmt besser den Umweg über die griechische Insel Korfu, die der albanischen Südküste unmittelbar vorgelagert ist. Dreißig Minuten benötigt die täglich verkehrende Fähre für die Überfahrt, die sich lohnen könnte, denn "nirgendwo sonst in Europa", schwärmt Richard Bannister, bekomme man "für 850 Euro pro Quadratmeter eine unverbaubare Aussicht in einer klimatisch und kulturell derart reizvollen Lage".
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