"MANJUREVI - STADION - TOPLANA", GRADIŠKA
Odluku o izradi Urbanističkog projekta "Manjurevi-Stadion-Toplana" u Gradišci (u daljem tekstu UP) donijela je Skupština opštine Gradiška. Nosilac izrade UP je Urbanistički zavod Republike Srpske iz Banja Luke u kooperaciji sa Arhitektonskim biroom "Rakočević" iz Beograda.
Urbanistički projekat "Manjurevi-Stadion-Toplana" u Gradišci donosi se za planski period od 5 godina. Ovaj period se može posebnom odlukom SO Gradiška i produžiti, ukoliko postoje potrebe, interesi i uslovi za nastavak realizacije UP i nakon ovog perioda, bez bitnih izmjena koncepcije i urbanističko-tehničkih uslova UP.
UP se donosi za prostornu cjelinu obuhvaćenu sljedećim granicama: osovinom ulice Knjaza Miloša, osovinom Puta Despota Stefana, osovinom Puta krajiških junaka, osovinom ulice Vojvode Mišica, granicom koridora novoprojektovane ulice pored kompleksa preduzeca
"Triko" i "Metal", granicom koridora novoprojektovane ulice izmedu Gradskog stadiona i
kompleksa preduzeća "Metal", osovinom koridora novoplanirane ulice između parka i
Autobuske stanice, osovinom Kninske ulice, granicom koridora ulice Manjurevi 6,
osovinom ulice Hamdije Topića do spajanja sa ulicom Knjaza Miloša.
Bruto površina prostorne cjeline obuhvaćene granicama UP iznosi 38,62 hektara.
POSTOJEĆA PLANSKA DOKUMENTACIJA
Područje UP obuhvaćeno je Regulacionim planom (u daljem tekstu RP) za naselje gradskog
karaktera Bosanska Gradiška iz 1972. godine koji ima karakter urbanističkog plana. Ovaj plan
je djelimično realizovan, ali je zastario i za područje UP ne posjeduje adekvatno programsko
i prostorno rješenje. Pošto su u međuvremenu promijenjeni ključni društveno-ekonomski i
sistemski uslovi, SO Gradiška je 2003. godine donijela odluku o izradi novog Urbanističkog
plana Gradiške.
RP za područje Manjurevi iz osamdesetih godina prošlog vijeka definisao je namjenu ovog
prostora za višeporodično stanovanje viših gustina. U odnosu na njega ovaj UP zadržava planiranu
namjenu površina i objekata. Medutim, pošto plan organizacije prostora i tip izgradnje nisu prilagođeni
aktuelnim uslovima i realnim mogućnostima realizacije, u UP je dato novo rješenje prostorne
organizacije i regulacije. Usvajanjem UP "Manjurevi-Stadion-Toplana" prestaje da važi RP za
podrucje Manjurevi. Ovaj plan uskladen je sa Regulacionim planom južnog dijela centra Gradiške
iz 2001. godine (područje postojeće pijace i Tekije) u pogledu namjene površina i saobraćajne mreže.
STANJE ORGANIZACIJE, UREÐENJA I KORIŠCENJA PROSTORA
Pozicija i značaj područja UP u odnosu na okruženje
Područje UP predstavlja ulazni, južni dio šire centralne zone Gradiške, odnosno tzv. područje
Gradiške-građa. Po svojoj lokaciji u odnosu na šire okruženje, ovaj prostor posjeduje visok nivo
pristupačnosti i izuzetne potencijale i najznačajniju zemljišnu rezervu za dalji i relativno dugoročni
razvoj centralne zone Gradiške. Tokom vremena, prostor je uglavnom sačuvan i zaštićen od
bespravne gradnje i degradacije. Relativno dobro je povezan sa južnim dijelom urbanog
područja Gradiške.
Izuzetnu poziciju područja UP obezbjeduju dva važna saobraćajna pravca.
Prvo, to je magistralni put Banja Luka - Laktaši - Gradiška - granica sa Hrvatskom na Savi
(ulica Vuka Stefanovica Karadžica na dionici kroz Gradišku-grad). Drugo, prostorna cjelina se
tangencijalno oslanja na potez Put Despota Stefana - Put krajiških junaka - Jelšingrad 1 -
Krošnja - Bok Jankovac, na pravcu zapad-istok. Ovaj saobraćajni potez predstavlja tranzitni i
distributivni saobraćajni pravac koji povezuje buduću zonu petlje novog Autoputa Banja Luka -
Okućani na zapadu i područje buduće riječne luke na Savi i željeznicke stanice u zoni Bok
Jankovca na sjeveroistoku. Naspramna strana ovog poteza u postojećem stanju koristi se kao
veća industrijsko-skladišna zona.
Sa sjeverozapadne strane, područje se neposredno nastavlja na sadašnju najužu centralnu
zonu grada i potencijalno predstavlja njen prirodni i funkcionalni nastavak. Sa sjeveroistoka, područje
tangira industrijske komplekse preduzeća "Triko" i "Metal" i stambeno područje Senjak, a na
jugozapadu industrijski kompleks preduzeća "Radnik".
U cjelini, povoljan položaj područja Manjurevi - Stadion - Toplana obezbjeđuje mu kvalitetne
lokacijske pogodnosti, prije svega za razvoj različitih poslovnih, komercijalnih, sportskorekreativnih
i drugih sadržaja od gradskog i šireg funkcionalnog i privrednog značaja.
PROJEKTNI PROGRAM
Definisanje budućeg karaktera prostorne cjeline Manjurevi - Stadion - Toplana
U skladu sa ukupnim lokacijskim i prostornim potencijalom, razvojnim perspektivama i ciljevima,
prostorna cjelina UP Manjurevi -Stadion - Toplana treba da ima karakter atraktivnog prioritetno
poslovno-komercijalnog i sportsko-rekreativnog područja, kao budući novi dio integralne centralne
zone Gradiške i prostorno-programska cjelina sa sadržajima i intenzitetotm djelatnosti od
opštinskog i šireg regionalnog značaja.
Ovakav budući karakter prostorne cjeline podrazumijeva da se u najvećoj mjeri ovaj prostor
namijeni profitabilnim komercijalnim djelatnostima koje treba da podstaknu obimniju privrednu
revitalizaciju grada i opštine Gradiška, kako bi se njegove vrijednosti kontinuirano kapitalizirale
kroz različite oblike urbane rente. U tom smislu, UP treba da stvori uslove za tržišnu selekciju
ponude aktivnosti i sadržaja u prostornoj cjelini, kao i odgovarajuce prostorne uslove za njihov
fleksibilan i prilagodljiv razvoj u skladu sa dinamikom i zahtjevima tržišta.
omercijalne djelatnosti i poslovanje
Poslovne i komercijalne djelatnosti su tipološki i programski definisane, locirane i
dimenzionisane kao:
Veci tržni centri tipa supermarketa i diskontnih centara za intenzivnu trgovinu na veliko
i malo, prosječne bruto površine prodajnog objekta od oko 3000-4000 m2 i površine
parcela prosječno 4000-5000 m2, sa obaveznim što većim parking prostorom, locirani
uz značajne saobraćajnice (ulica Vuka Stefanovica Karadžica, Put Despota Stefana
i Put krajiških junaka).,
Funkcionalno kombinovane strukture trgovina, ugostiteljstva i srodnih usluga sa objektima
prosječne bruto površine od 500-700 m2, na parcelama prosječne površine oko 3000 m2,
uz značajnije saobraćajnice kao u prethodnom slučaju.,
Kompleks novog gradskog sajmišta, na lokaciji sadašnjeg "buvljaka" sa ukupnom bruto-
površinom izgradenog prostora od oko 5000 m2 za sajamske izložbe i manifestacije,
raznovrsnu trgovinu tipa pijace, za usluge i poslovanje, na parceli površine oko 1 hektar i
obaveznim većim parking prostorom za automobile i teretna vozila. Ovaj prostor treba da
se organizuje tako da dugoročno postane funkcionalno komplementarna cjelina sa prostorom
sadašnjeg carinskog terminala, ukoliko ovaj prostor promijeni namjenu iz sadašnje
(carina) u trgovačko-poslovnu. U tom smislu, moguće je formiranje većeg sajamskog
kompleksa regionalnog ranga.,
Poslovno-trgovački objekti sa manjim lokalima sa trgovačkim i ugostiteljskim sadržajima, u
zoni Puta krajiških junaka, uz ulice Kozarskih ustanika i Vojvode Mišica, prosjećne bruto površine
oko 1500 m2, na parcelama prosječne površine 1000-1500 m2, sa obaveznim
parking-prostorima.,
Poslovni, trgovački i uslužni sadržaji u srednjim i manjim lokalima (50-200 m2), u sastavu
stambeno-poslovnih parcela i objekata uz ulicu Vojvode Mišica i u zoni Manjureva. Istu namjenu
treba da dobije i prostor sportsko-poslovnog kompleksa u dijelu prema Dositejevoj ulici,
odnosno ispod tribina postojećeg stadiona i u dijelu sportske dvorane prema ovoj ulici.,
Gradski turističko-ugostiteljski centar sa smještajnim kapacitetima tipa garni-hotela ili motela
i pratećim poslovnim i trgovackim sadržajima, prosječne bruto-površine oko 2500 m2, na
parceli prosječne površine oko 1000-1500 m2, sa obaveznim parking prostorima, lociranim
izmedu ulica Vuka Stefanovica Karadžica i Kozarskih ustanika i uz postojeći park.
Sportske i rekreativne aktivnosti
Sportske i rekreativne aktivnosti su tipološki i programski definisane, locirane i
dimenzionisane kao:
Sportsko-rekreativno-poslovni kompleks sa polivalentnom sportskom dvoranom za
profesionalna i amaterska sportska takmicenja, rekreativne i obrazovno-rekreativne
aktivnosti i kulturno-zabavne priredbe, sa oko 3000 mjesta za gledaoce, sa pratećim
pomoćnim prostorima (teretana, manje prostorije za treninge, svalačionice i garđerobe,
skladišta) i pratećim poslovnim, trgovačkim i uslužnim sadržajima, prosječne bruto-površine
oko 7000 m2, na parceli prosječne površine oko 1,5 hektara. Sportsku dvoranu treba locirati
uz postojeći fudbalski stadion, na mjestu postojećeg devastiranog rukometnog stadiona,
kojeg je potrebno ukloniti. Obavezna je izgradanja velikog javnog parkinga u sklopu sportsko-
rekreativno-poslovnog kompleksa, sa oko 150 parking mjesta.,
Potrebno je izgraditi novu, istočnu tribinu postojeceg fudbalskog stadiona, sa pomoćnim
prostorijama, ispod njih, koje treba da budu isključivo u funkciji sportskih i rekreativnih
aktivnosti. Postojeće zapadne tribine potrebno je rekonstruisati i natkriti, a cjelinu stadiona
urediti i opremiti prema standardima FIFA.,
Uz ovaj sportsko-poslovni kompleks potrebno je rekonstruisati postojeći pomoćni fudbalski
teren - uspostaviti orijentaciju sjever-jug i izgraditi i urediti nove kombinovane sportske
terene (3-5) za mali fudbal, odbojku, košarku, rukomet, tenis i slicno, prema raspoloživim
prostornim mogućnostima, uz obaveznu izgradnju parking prostora.,
U sklopu sportskog kompleksa stadiona, dvorane i sportskih terena potrebno je urediti
posebnu parkovsku cjelinu sa dječijim igralištima, kao ogradenu javnu zelenu površinu,
površine oko 0,6-0,7 hektara.,
Potrebno je izgraditi i urediti biciklističku stazu, minimalne širine 2,5 m tako da njena trasa
prolazi duž čitavog područja UP, prevashodno kroz nove parkovske prostore, a posebno
da se stvore mogučnosti da se ona nastavi ka neizgradenim i budućim zelenim površinama
uz Put Despota Stefana i Put kozarskih junaka.,
Različite forma rekreacije, kao što su šetnja, odmor, igra itd. treba da se razviju i u
postojećem parku uz ulicu Vuka Stefanovica Karadžica i u novom parku na Manjurevima,
površine oko 2,5 hektara.
Proizvodne djelatnosti i servisi
Unutar područja UP potrebno je obezbijediti uslove za lociranje, izgradnju i
funkcionisanje proizvodnih i servisnih djelatnosti:
Razvoj, izgradnju i djelatnosti manjih pogona za industrijsku i zanatsku proizvodnju,
preradu i servisiranje sa tehnologijom i sirovinskim i proizvodnim asortimanom koji
ni na koji način (bukom, otpadnim materijama i gasovima itd.) ne zagaduje životnu
sredinu, a posebno neposredno okruženje. To mogu biti djelatnosti proizvodnje i
prerade gotovih proizvoda i polufabrikata od drveta, metala, plastike, keramike i slično,
servisi za elektrotehniku i elektroniku, motorna vozila i mašine (bez zagađivačkih
komponenti i procesa), kućne aparate, građevinske elemente, namještaj i slično,
prema potrebama preduzetnika i zahtjevima tržišta. Objekti za ovakve proizvodne
djelatnosti i servise treba da budu tipski, približno iste veličine i forme, prosječne
bruto površine 300-400 m2, na parcelama prosječne površine oko 1000 m2, locirani
izmedu postojeće toplane i postojećeg kompleksa preduzeca "Triko" i "Metal". Dijelovi
ovih objekata koji su orijentisani ka ulici treba da se koriste isključivo kao poslovno-
prodajni prostor, a ostali veći dio objekta ka unutrašnjosti parcele treba da bude
namijenjen proizvodnji.,
Potrebno je zadržati postojeći kompleks i funkciju Carine BiH. Buduća izgradnja i
uređenje ovog prostora unutar kompleksa, u pogledu namjene, kapaciteta i tipa
objekta i urbanističke regulacije, ne smije da bude u suprotnosti sa ovim UP,
odnosno ne smije da ugrozi njegova rješenja u cjelini ili u pojedinostima.
U koncepciji UP i budućoj implementaciji ovog projekta potrebno je računati sa
realnom mogućnošcu da se u budućnosti namjena prostora carine promijeni u
trgovačko-poslovnu, odnosno da se na njenoj parceli proširi planirano novo
gradsko Sajmište, kako bi se dobio cjelovit sajamski kompleks
regionalnog ranga.,
U cjelini je potrebno zadržati postojeće namjene parcela i objekte gradske toplane
i postojećeg hidrotehnickog postrojenja uz Put krajiških junaka.
Stanovanje
U području UP stanovanju treba da bude namijenjeno oko 15-20 % raspoložive
površine gradevinskog zemljišta koje treba da se organizuje na sljedeći način:
Potrebno je stvoriti mogucnosti za izgradnju manjeg stambenog naselja za
višeporodično stanovanje, prosječne gustine oko 200-250 stanovnika/hektar u
stambenim objektima niže spratnosti, prosječne pojedinačne bruto površine oko
1200 m2, na pojedinacnim parcelama površine oko 2000 m2. U skladu sa lokacijskim
pogodnostima, potrebno je da ovo stanovanje bude višeg kvaliteta. Ukupno je moguće
izgraditi oko 150 stambenih jedinica prosječne površine 60-70 m2, za oko 700
stanovnika. Stambene površine treba da sadrže privatne prostore za parkiranje i
garažiranje individualnih vozila. Prizemlja pojedinih stambenih objekata mogu se koristiti
za trgovčke, uslužne i poslovne namjene sa manjim lokalima (30-100 m2), tako da
ne ometaju stanovanje.,
Potrebno je zadržati postojeću namjenu - porodično stanovanje u bloku 10 (oslonjen
na ulicu Kozarskih ustanika), uz mogućnost da se prilikom parcijalne rekonstrukcije
bloka u njemu izgrade i novi poslovno-stambeni objekti niže spratnosti. Prizemlja
porodičnih stambenih zgrada, prema potrebama vlasnika, mogu se koristiti i kao
poslovni prostor, za trgovinu, ugostiteljstvo i usluge, tako da ne ometaju funkciju i
kvalitet stanovanja. U ovom bloku treba omogućiti postepenu obnovu i zamjenu
građevinskog fonda, tako da nove zgrade i dalje služe za porodično stanovanje.,
Duž ulice Vojvode Mišica potrebno je omogućiti izgradnju stambeno-poslovnih objekata
niže spratnosti, prosjećne bruto površine od oko 1000 m2, na parcelama prosječne
površine od oko 1200 m2, sa obaveznim pripadajucim parkinzima u sklopu parcela.,
U sklopu parcela i objekata namijenjenih isključivo komercijalnim djelatnostima -
trgovini, ugostiteljstvu i poslovanju, potrebno je omogućiti izgradnju manjeg broja
stambenih jedinica, isključivo za potrebe vlasnika, tako da ove jedinice ne zauzimaju
više od 15 % novoizgradene bruto-površine.
Program za javne površine
U području UP potrebno je izgraditi i urediti novi park na Manjurevima uz ulicu
Put Despota Stefana i to na površini od oko 0,6-0,7 hektara, sa uređenim pješackim
stazama i biciklistickom stazom. Potrebno je odgovarajuće ozeljenjavanje, uključujući
obnovu travnatih površina i nove zasade stabala odgovarajućih vrsta.
Postojeći park i muslimansko groblje u cjelini se zadržavaju. Park je potrebno
revitalizovati i dodatno hortikulturno urediti, uključujući izgradnju pješačkih staza. Ovo
se odnosi i na park u bloku 9 (staro muslimansko groblje i park) i na parkovske površine
u bloku B-8 (privremeni trgovački objekti uz Kninsku ulicu i park kod Autobuske stanice),
izmedu ulica Vuka Stefanovica Karađžica i Dositejeve.
Potrebno je revitalizovati neizgradene površine u blokovima 7 (silazak sa petlje, na
lijevoj strani, u pravcu Banja Luke) i 8 (dolazak na petlju, na lijevoj strani, u pravcu Banja
Luke) i urediti ih kao zaštitno zelenilo u okviru saobraćajne petlje. Blok 11 (dolazak na petlju,
na desnoj strani, u pravcu Banja Luke) je potrebno iskoristiti za izgradnju novog
javnog parkinga.
Dio ulice Kozarskih ustanika, od raskrsnice sa Kninskom do raskrsnice sa ulicom
Vuka Stefanovica Karadžica, pored muslimanskog groblja i postojećeg parka potrebno je
pretvoriti u pješačku ulicu, pošto će novi produžetak ulice Kozarskih ustanika preuzeti kolsko-
pješački saobraćaj sa postojece petlje ka Kninskoj ulici, postojećoj gradskoj pijaci u području
Tekije i ka Vidovdanskoj ulici. Postojeću raskrsnicu ulica Vuka Stefanovica Karadžica i
Kozarskih ustanika potrebno je oblikovati i urediti kao poseban javni prostor-plato ili trg sa
javnom česmom, sa ulazom u park.
Važnije postojeće i nove saobraćajnice treba da budu opremljene jednostranim i dvostranim
drvoredima. Takođe, sve ulice treba da imaju trotoare.
PARCELACIJA
Prilikom parcelacije građevinskog zemljišta za novu izgradnju na neizgradenim površinama
u području UP potrebno je primijeniti sljedeće principe:
Oblik: građevinske parcele treba da budu pravilnog, poželjno pravougaonog oblika, tako da omoguće funkcionalno situiranje i izgradnju objekata.,
Dimenzionisanje: unutar pojedinačnih novih građevinskih blokova namijenjenih izgradnji poželjno je da sve parcele budu približno iste površine. Parcelaciju novih blokova potrebno je izvršiti tako da dubina parcele po pravilu bude veća od njene širine. Pored objekta sa odgovarajućom namjenom mora biti moguće organizovati potreban prostor za parkiranje i garažiranje vozila.
Mogućnost sekundarne podjele: prilikom parcelacije novih blokova za izgradnju vecih tržnih centara i objekata trgovine, ugostiteljstva i srodnih usluga i poslovanja, potrebno je omogućiti da se veće parcele mogu podijeliti na 2-3 manje parcele podjednakih
površina, kako bi se prilikom realizacije UP omogućila jednostavna naknadna parcelacija
za istu ili slicnu namjenu, bez izmjena UP,a u skladu sa potrebama
potencijalnih novih investitora.
PROGRAM SAOBRAĆAJA
UP-om se definišu trase novih saobraćajnica koje je potrebno izgraditi i to:
Novu glavnu saobraćajnicu prostorne cjeline UP tipa i sa funkcijom malog bulevara
u produžetku ulice Miloša Crnjanskog do postojeće saobraćajne petlje na magistralnom
putu - ulici Vuka Stefanovica Karadžica. Ovo je strateški značajna saobraćajnica koja
treba da rastereti postojeću tranzitnu saobraćajnicu Put krajiških junaka i u cjelini opsluži
najveći dio područja UP, odnosno zone sportsko-rekreativno-poslovnog centra, novog
gradskog Sajmišta, carinskog terminala i toplane.,
Produžetak i raskrsnicu ulice Knjaza Miloša sa Putem Despota Stefana,
Novu ulicu izmedu Autobuske stanice i parka, od raskrsnice sa Kninskom, preko
raskrsnice sa ulicama Vuka Stefanovica Karadžica i Dositejeve, zatim trasom uz
sjevernu granicu stadiona do carinskog terminala.,
Novu ulicu od postojeće petlje kroz Manjureve,
Nove prilazne saobraćajnice za opsluživanje pojedinačnih novih blokova u području UP,
Biciklisticke staze na pomenutim planiranim saobraćajnim trasama za
biciklisticki saobraćaj.
Izgradnjom ovih saobraćajnica u potpunosti se mogu realizovati ciljevi urbanističkog
projekta u domenu saobraćaja.
